วิธีคำนวณงบซื้อบ้านแบบไม่เครียด ใช้ได้จริงทุกอาชีพ

การซื้อบ้าน คือ สิ่งที่ยิ่งใหญ่ที่สุดสำหรับใครหลายคน แต่ก่อนที่เราจะมีบ้านในฝันหลังนั้น สิ่งสำคัญที่สุดคือ “การวางแผนการซื้อบ้าน” ที่ทำให้เรามีความสุขหลังจากเข้าไปอยู่แล้วด้วย ในที่นี้จะขอพูดถึงเรื่อง “การวางแผนซื้อบ้านตามรายได้” เป็นเจ้าของบ้านที่ใช่ในงบประมาณที่ผ่อนสบาย นั่นเอง

หลายคนอาจคิดว่าเป็นเรื่องที่ยากและซับซ้อน แต่เชื่อเถอะว่า มันไม่ได้เป็นสิ่งใหม่หรือยากแต่อย่างใด ด้วยการเริ่มจากทำความรู้จักกับ “กำลังของตัวเอง” เพื่อหาบ้านที่ใช่และไม่ทำให้ชีวิตตึงเครียดจนเกินไป

4 ขั้นตอน ประเมิณกำลังซื้อบ้านและการหาบ้านในฝัน

ขั้นตอนที่ 1: "รู้ตัวเอง" ด้วยกฎทองของธนาคาร (DTI)

ก่อนอื่นเลย สิ่งที่ธนาคารใช้เป็นหนึ่งในเกณฑ์การประเมินและตัดสินว่าเราจะได้รับการอนุมัติสินเชื่อหรือไม่ นั่นคือ อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ DTI การคำนวณว่าเราสามารถแบกรับภาระผ่อนต่อเดือนได้มากน้อยแค่ไหน

อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI) คืออะไร

DTI (Debt-to-Income Ratio) มาตรวัดที่ธนาคารใช้ตัดสินใจว่ามีความสามารถในการชำระหนี้รวมได้มากน้อยแค่ไหน ซึ่งรวมถึงหนี้เดิมที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นบัตรเครดิต, รถยนต์, สินเชื่อส่วนบุคคล และหนี้ก้อนใหม่คือ "ค่างวดบ้าน" ที่เรากำลังจะกู้เพื่อเป็นเจ้าของบ้านนั่นเอง

โดยภาระผ่อนทั้งหมดต่อเดือน (รวมค่างวดบ้าน) ต้องไม่เกิน 40% ของรายได้รวมต่อเดือน

ตัวอย่างสมมติ เช่น:

• รายได้รวมต่อเดือน: 30,000 บาท
• ภาระผ่อนสูงสุดที่แบงก์ยอมรับ (40%): 30,000 บาท คูณ 40% = 12,000 บาทต่อเดือน
• หนี้เดิมที่ต้องผ่อน (รถยนต์, บัตรเครดิต): 2,000 บาทต่อเดือน
• ค่างวดบ้านใหม่ที่ผ่อนได้จริง: 12,000 - 2,000 = 10,000 บาทต่อเดือน

หมายความว่าผ่อนบ้านได้เดือนละ 10,000 บาท นี่คือ เพดานภาระผ่อน ที่เราต้องใช้ในการคำนวณงบประมาณซื้อบ้านในขั้นต่อไป (ในกรณีสมมตินี้)

ขั้นตอนที่ 2: แปลงภาระผ่อนเป็น "วงเงินกู้"

เมื่อเราทราบแล้วว่าเราสามารถรับภาระผ่อนได้สูงสุดเดือนละเท่าไร (จากตัวอย่างคือ 10,000 บาท) ขั้นตอนต่อไปคือการแปลงตัวเลขนี้กลับไปเป็น "วงเงินกู้สูงสุด" ที่เราน่าจะได้รับอนุมัติ

เทคนิค (ไม่) ลับ การใช้ Mortgage Calculator เพื่อหาวงเงินกู้

การคำนวณนี้มีความซับซ้อนเรื่องอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อน ด้วยแต่ละธนาคารนั้นมีอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากันและมีการปรับเปลี่ยนอยู่เสมอ ดังนั้นไม่จำเป็นต้องคำนวณมือให้ปวดหัว แต่ใช้เครื่องมือคำนวณเงินกู้ (Mortgage Calculator) ในการคำนวณ ถูกต้อง ครบ รู้วงเงินทันที

ลองใช้เครื่องมือคำนวณเงินกู้ ฟรี! ได้ที่  Mortgage Calculator

การคำนวณหาวงเงินกู้สูงสุด

เมื่อใช้เครื่องมือคำนวณ ให้ลองกรอกข้อมูลตามสมมติฐานข้างต้น:

ค่างวดผ่อนต่อเดือน กรอก 10,000 บาท (หรือตัวเลขภาระผ่อนที่เราคำนวณได้จาก DTI) อัตราดอกเบี้ย ลองกรอกอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย (เช่น 5% ต่อปี) ระยะเวลาผ่อน ตั้งไว้ที่ 30 ปี (ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด)

ผลลัพธ์ที่ได้ (ตัวอย่าง): จากการผ่อน 10,000 บาทต่อเดือน ด้วยดอกเบี้ย 5% เป็นเวลา 30 ปี จะสามารถกู้ได้วงเงินประมาณ 1.8 - 2.0 ล้านบาท ซึ่งก็คือ วงเงินกู้สูงสุด ที่มีโอกาสจะได้รับอนุมัติ

ราคาบ้านถูกลงได้หรือไม่?

เมื่อรู้วงเงินกู้สูงสุดแล้ว เราก็จะสามารถกำหนดราคาของบ้านที่เรากำลังมองหาอยู่ได้ โดยต้องกังวลเรื่องเงินดาวน์อีกด้วย เพราะเราคิดตัวเลขเหล่านี้มาจากการผ่อนอย่างเดียวโดยไม่มีการวางเงินดาวน์ ดังนั้นแล้วหากมีเงินก้อนมาวางเป็นเงินดาวน์เพิ่มเติมอีก จะยิ่งทำให้ราคาสุทธิของบ้านถูกลงไปอีก

เงินดาวน์ (Minimum 10%)

โดยทั่วไปเงินดาวน์ที่ธนาคารส่วนใหญ่มักอนุมัติ จะคิดจากวงเงินกู้ที่ 80%-90% ของราคาบ้าน หรือพูดให้เข้าใจอย่างง่ายคือ เราต้องเตรียมเงินดาวน์ อย่างน้อย 10% ของราคาบ้านเอง

ตัวอย่างการคำนวณ: ราคาเต็มของบ้าน 2,530,000 บาท

• ราคาสูงสุดของบ้าน (100%) 2,530,000 บาท
• วงเงินกู้สูงสุด (90%) 2,300,000 บาท
• เงินดาวน์ที่ต้องเตรียม (10%) 230,000 บาท

เนื่องจากเงื่อนไขอาจมีการเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบเงื่อนไขของธนาคารและหนังสืออสัญญาอย่างละเอียดอีกครั้ง

ขั้นตอนที่ 3: “ค่าใช้จ่ายแฝง” จำเป็นต้องรู้

หากเราคิดตามตัวอย่างสมมติว่า เมื่อเรามี เงินดาวน์ (10%) และ ได้รับอนุมัติวงเงินกู้ (90%) แล้ว ขั้นตอนถัดไปที่คนส่วนใหญ่มักจะผิดพลาดกันก็คือ “การคิดค่าใช้จ่ายแฝง” ค่าใช้จ่ายสำคัญที่จำเป็นต้องจ่ายเป็น เงินสด ทั้งในวันโอนและวันที่ต้องทำธุรกรรมต่าง ๆ

รายการค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องจัดเตรียม

โดยส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายแฝงหรือค่าธรรมเนียมในวันทำธุรกรรมจะถูกคิดเป็นร้อยละ (%) ของราคาเต็มของบ้าน

• ค่าธรรมเนียมการโอน (2%)
• ค่าจดจำนอง (1%)
• ค่าอากรแสตมป์ (0.5%)
• ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ 2,500 – 5,000 บาท (ขึ้นอยู่กับธนาคาร)
• ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ได้รวมอยู่ในยอดเงินกู้ได้ (หรือหากรวมก็ถือว่าน้อยมาก) ดังนั้นควรเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ให้พร้อม

ค่าใช้จ่ายหลังจากการย้ายเข้าอยู่

1. การตกแต่ง/ต่อเติม: บ้านใหม่ย่อมต้องตกแต่งเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นจากการตกแต่งเพิ่มเติม การซื้อวัสดุ/เฟอร์นิเจอร์ รวมไปจนถึงอุปกรณ์ต่าง ๆ ซึ่งควรเตรียมเงินไว้อีก 10%-20% ของราคาบ้าน สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้

2. งบสำรองฉุกเฉิน: หลังซื้อบ้าน ควรมีเงินสำรองฉุกเฉินเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่าย 6-12 เดือน หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน (ไม่ควรทุมเงินทั้งหน้าตักในการซื้อนั่นเอง)

3. ไลฟ์สไตล์: งบประมาณสำหรับกิน เที่ยว พักผ่อน และกิจกรรมที่ชื่นชอบ เพื่อให้ชีวิตยังคงดำเนินไปอย่างมีความสุข

หากซื้อบ้านจากโครงการหมู่บ้านจัดสรร ควรตรวจสอบเงื่อนไขและโปรโมชันให้ครบถ้วน เนื่องจากโดยทั่วไปมักจะมีค่าใช้จ่ายจำพวก ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่าติดตั้งมิเตอร์ น้ำ/ไฟ ค่าประกันอัคคีภัย ฯลฯ ที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมในวันเข้าอยู่ แต่บางโครงการหมู่บ้านก็จะมีโปรโมชันเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ เช่น งดเว้นการเก็บค่าส่วนกลาง 1 ปี หรือไม่จัดเก็บค่ามิเตอร์ น้ำ/ไฟ ฯลฯ

ซึ่งการตรวจสอบเงื่อนไขตามเอกสารทุกฉบับจากทุกขั้นตอนให้เรียบร้อย จะช่วยให้เห็นถึงค่าใช้จ่ายแฝงในแต่ละขั้นตอนได้อย่างครบถ้วนนั่นเอง

ขั้นตอนที่ 4: “ซื้อบ้านแบบยั่งยืน” ผ่อนแล้วมีเงินใช้ทุกเดือน

การซื้อบ้านนั้นไม่ได้จบแค่การกู้ผ่านหรือย้ายของเข้าอยู่ แต่เรายังต้องผ่อนชำระค่าบ้านของเราอีกระยะนึงเลยทีเดียว ซึ่งการกู้ซื้อบ้านแบบยั่งยืนที่ว่านั้น ก็คือการที่เรายัง กิน เที่ยว ช้อป หรือยังสามารถชีวิตได้อย่างมีความสุขตลอดการผ่อนชำระนั่นเอง

กฎ DTI 30% อัตราส่วนที่บอกเราว่า ผ่อนสบาย

แม้ว่าธนาคารจะยอมให้ DTI นั้นสูงได้ถึง 40% แต่ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินส่วนใหญ่แนะนำให้ค่างวดผ่อนบ้านอย่างเดียว (ไม่รวมหนี้อื่น ๆ) ควรอยู่ที่ ไม่เกิน 30% ของรายได้ทั้งหมดต่อเดือน

หักค่าผ่อนแล้วเงินต้องเหลือเพื่อ 'ชีวิตที่ดี'

หากเราผ่อนบ้านเดือนละ 10,000 บาท (จากตัวอย่าง DTI 40%) ซึ่งเมื่อรวมหนี้อื่น ๆ อีก 2,000 บาท จะทำให้มีเงินต่อเดือนเพียง 18,000 บาท ซึ่งถ้าหากเราปรับมาใช้ กฏ DTI 30% (สมมติว่า 12,000 บาท คือ 30% ของรายได้รวมต่อเดือน) เท่ากับว่าจะมีเงินใช้ต่อเดือนถึง 28,000 บาท

เคล็ดลับ:

โดยปกตินิยมที่จะปิด/ตัดภาระหนี้สินอื่น ๆ ให้หมดก่อนยื่นขออนุมัติสินเชื่อ ซึ่งจะทำให้แม้ผ่อนชำระเท่ากัน อัตราส่วน DTI ก็จะยังไม่สูงมาก อีกทั้งยังช่วยให้ได้รับอนุมัติวงเงินกู้ที่สูงขึ้นในบางกรณี

การจัดการหนี้เดิมก่อนกู้บ้าน จึงเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในการเพิ่มวงเงินกู้และสร้างความสบายใจให้กับธนาคาร

วิธีคิดงบประมาณซื้อบ้านแบบยั่งยืนด้วยกฏ DTI ที่ใช้ได้จริง

จะเห็นได้ว่า การวางกรอบการจัดการเงินด้วย กฏ DTI นี้ เป็นประโยชน์อย่างมาก ทั้งในการทำให้เรารู้ถึงยอดเงินกู้ที่จะได้รับ ยอดผ่อนชำระต่อเดือน เงินที่สามารถใช้ได้ต่อเดือน ซึ่งแน่นอนว่าวิธีคิดนี้จะยังช่วยให้เราสามารถจัดการหนี้สินอื่น ๆ ได้ทันท่วงทีก่อนยื่นขอสินเชื่อ เพื่อเพิ่มวงเงินสำหรับบ้านหลังที่เรารอคอยที่จะได้เป็นเจ้าของอีกด้วย

เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย… แต่คือพื้นที่แห่งความสบายใจ ที่เราใช้พักใจ เอนกายได้อย่างไร้ความกังวล

บ้านที่ดีไม่ได้วัดกันที่ตารางเมตร แต่วัดที่ “ความสบายใจ” ที่ทุกคนได้อยู่ร่วมกัน