ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไร พร้อมวิธีคำนวณเบื้องต้น และใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายไหนบ้าง?

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน สามารถเลือกชำระค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรได้หลายรูปแบบตามความสะดวก โดยวิธีที่เป็นที่นิยมและครอบคลุมที่สุดคือการชำระด้วย เงินสด หรือ แคชเชียร์เช็ค (สั่งจ่ายในนาม "กรมที่ดิน" หรือชื่อสำนักงานที่ดินที่ไปจดทะเบียน) นอกจากนี้ กรมที่ดินยังได้เพิ่มความสะดวกผ่านระบบ e-Payment ให้สามารถสแกนจ่ายด้วย QR Code ผ่านแอปพลิเคชัน Mobile Banking ของทุกธนาคารได้โดยไม่มีค่าธรรมเนียม รวมถึงการใช้ บัตรเดบิต หรือ บัตรเครดิต (อาจมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร) อย่างไรก็ตาม หากเป็นยอดเงินค่าซื้อขายที่จ่ายให้แก่ผู้ขายโดยตรง มักนิยมใช้แคชเชียร์เช็คเพื่อความปลอดภัยและใช้เป็นหลักฐานในการทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าหน้าที่

โดยปกติแล้ว ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดและบ้านแนวราบไม่ต่างกัน ในแง่ของประเภทและอัตราค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน ทั้งสองประเภทคิดค่าใช้จ่ายบนพื้นฐานเดียวกันคือ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามเกณฑ์กรมสรรพากร, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างอาจเกิดขึ้นได้จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐในแต่ละปี เช่น ในปี 2568 รัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% สำหรับทั้งบ้านและคอนโดที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท นอกจากนี้ คอนโดอาจมีค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มที่จ่ายให้โครงการโดยตรง (ไม่ใช่กรมที่ดิน) เช่น ค่าจดทะเบียนนิติบุคคล หรือ เงินกองทุนส่วนกลาง ซึ่งบ้านแนวราบมักไม่มีหรือมีการเรียกเก็บในรูปแบบที่ต่างออกไป

การซื้อร่วมหรือถือกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่มีผลต่อค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ที่จัดเก็บในอัตราคงที่ (เช่น 2% หรือ 1% ตามมาตรการรัฐ) แต่จะมีผลกระทบสำคัญต่อ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในฐานะ "ผู้ขาย" เมื่อมีการขายต่อในอนาคต เนื่องจากกรมสรรพากรจะพิจารณาว่ากลุ่มผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมมีสถานะเป็น ห้างหุ้นส่วนสามัญที่ไม่ใช่นิติบุคคล ซึ่งส่งผลให้การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนครั้งถัดไปอาจสูงกว่าการถือครองคนเดียว เพราะไม่สามารถแยกหักลดหย่อนภาษีส่วนบุคคลของแต่ละคนได้ นอกจากนี้ ในส่วนของ ค่าจดจำนอง หากเป็นการกู้ร่วม ยอดจะคำนวณจากวงเงินกู้รวมทั้งหมดที่ระบุในสัญญา ไม่ได้แยกตามสัดส่วนการถือครอง ทั้งนี้ หากในอนาคตต้องการถอนชื่อผู้กู้ร่วมคนใดคนหนึ่งออก จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนเฉพาะส่วนและค่าภาษีที่เกี่ยวข้องเสมือนเป็นการซื้อขายใหม่ในสัดส่วนนั้นๆ ด้วย

การเปลี่ยนชื่อผู้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือการ "ขายดาวน์" ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์จริงที่กรมที่ดิน มักจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลักๆ คือ ค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนชื่อในสัญญา ซึ่งเรียกเก็บโดยเจ้าของโครงการ (Developer) โดยอัตรานี้จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเดิม บางโครงการอาจไม่มีค่าใช้จ่ายหากเป็นการเปลี่ยนชื่อภายในครอบครัว แต่หากเป็นการขายต่อบุคคลภายนอก มักมีค่าธรรมเนียมตั้งแต่หลักพันไปจนถึงหลักหมื่นบาท นอกจากนี้อาจมี ค่าอากรแสตมป์ ในการทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาหรือสัญญาฉบับใหม่ และหากมีการซื้อขายสิทธิกันจริงในราคาที่สูงกว่าเงินดาวน์ที่จ่ายไป ผู้ขายเดิมอาจต้องนำกำไรจากการขายสิทธินั้นไปรวมคำนวณเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนสิ้นปีด้วย อย่างไรก็ตาม การดำเนินการในขั้นตอนนี้ยังไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน จึงยังไม่มีค่าธรรมเนียมการโอน 2% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเกิดขึ้นจนกว่าจะถึงวันโอนจริง

หากทรัพย์สินมีการติดจำนองกับธนาคารอยู่ ผู้ขายต้องดำเนินการ "ไถ่ถอนจำนอง" (Redemption) เพื่อให้โฉนดปลอดภาระก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อได้ โดยผู้ขายต้องแจ้งธนาคารเจ้าหนี้ล่วงหน้าประมาณ 2-3 สัปดาห์ เพื่อขอสรุปยอดหนี้คงเหลือและนัดหมายเจ้าหน้าที่ธนาคารให้นำโฉนดตัวจริงมาที่สำนักงานที่ดินในวันโอน ในวันนั้น ผู้ขายต้องเตรียมเงินมาชำระหนี้เพื่อปิดบัญชี (มักใช้เงินจากค่าซื้อขายที่ผู้ซื้อจ่ายมา) พร้อมชำระ ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอน ต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน (ประมาณ 50-100 บาท ต่อแปลง/ยูนิต) เมื่อธนาคารทำการสลักหลังโฉนดว่าไถ่ถอนเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจึงจะสามารถทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อต่อได้ในคราวเดียวกัน