รีไฟแนนซ์ (Refinance) คืออะไร? ทำไมคนซื้อบ้านนิยมทำกัน

หากเป็นเจ้าของบ้านที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ อาจเคยได้ยินคำว่า "รีไฟแนนซ์" หรือ "Refinance" กันมาบ้าง และสงสัยว่าทำไมหลายคนถึงพูดถึงเรื่องนี้กัน โดยเฉพาะในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านมีการปรับตัวลดลง

วันนี้เราจะมาทำความเข้าใจกันอย่างละเอียดว่าการรีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร มีข้อดีข้อเสียอย่างไร และใครบ้างที่เหมาะกับการรีไฟแนนซ์

รีไฟแนนซ์บ้าน คืออะไร?

การรีไฟแนนซ์บ้าน หรือ Home Refinancing คือ การกู้เงินกับสถาบันการเงินแห่งใหม่เพื่อนำเงินกู้นั้นมาชำระหนี้เงินกู้บ้านเดิมที่มีอยู่ให้หมดไป จากนั้นก็เริ่มผ่อนบ้านกับสถาบันการเงินแห่งใหม่แทน โดยทั่วไปแล้ว การรีไฟแนนซ์มักทำเพื่อเปลี่ยนไปใช้แพ็กเกจสินเชื่อที่มีเงื่อนไขที่ดีกว่าเดิม

ลองนึกภาพว่าถ้ากำลังผ่อนบ้านกับธนาคาร A ในอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี แต่ปัจจุบันธนาคาร B เสนออัตราดอกเบี้ยเพียง 3.5% ต่อปี การรีไฟแนนซ์ก็คือการย้ายไปกู้กับธนาคาร B แทน เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า ส่งผลให้เงินผ่อนต่อเดือนลดลง หรือระยะเวลาในการผ่อนสั้นลง

ความแตกต่างระหว่างการรีไฟแนนซ์กับการกู้ครั้งแรก

การรีไฟแนนซ์บ้านไม่ใช่การกู้ซื้อบ้านใหม่ แต่เป็นการเปลี่ยนแหล่งเงินกู้ของบ้านหลังเดิม สิ่งที่เปลี่ยนไป คือ อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาการผ่อน จำนวนเงินผ่อนต่อเดือน และเงื่อนไขต่างๆ ของสัญญาสินเชื่อ แต่บ้านที่อยู่ยังคงเป็นบ้านหลังเดิม ไม่มีการเปลี่ยนแปลง

สิ่งที่คล้ายกันคือ กระบวนการรีไฟแนนซ์นั้น ค่อนข้างคล้ายกับการขอสินเชื่อบ้านครั้งแรก โดยต้องยื่นเอกสารใหม่ ผ่านการพิจารณาสินเชื่อ ทำประเมินราคาบ้าน และชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ใหม่อีกครั้วนึง เช่นเดียวกับตอนกู้ครั้งแรก

ทำไมคนซื้อบ้านถึงนิยมทำการรีไฟแนนซ์บ้านกัน?

เหตุผลหลักที่คนซื้อบ้านและกำลังผ่อนบ้านนั้น นิยมยื่นเรื่องขออนุมัติการรีไฟแนนซ์กันก็คือ ความต้องการในการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขสัญญา ในหัวข้อต่างๆ ได้แก่

1. เพื่อปรับลดอัตราดอกเบี้ย

หนึ่งในเหตุผลและความต้องการหลักของผู้ยื่นขอรีไฟแนนซ์ คือ การขอปรับลดดอกเบี้ยลงจากอัตราเดิม ซึ่งช่วยลดภาระการผ่อนชำระได้อย่างมาก

ตัวอย่างเช่น หากกู้บ้าน 3 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี ที่อัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี จะต้องผ่อนเดือนละประมาณ 16,100 บาท แต่ถ้ารีไฟแนนซ์แล้วได้อัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ 3.5% จะผ่อนเดือนละประมาณ 13,500 บาท ทำให้ช่วยลดภาระการผ่อนไปเดือนละ 2,600 บาท หรือปีละ 31,200 บาท

2. เพื่อลดระยะเวลาการผ่อน

บางคนอาจมีรายได้เพิ่มขึ้น หรือต้องการปิดหนี้บ้านให้เร็วขึ้น การรีไฟแนนซ์จากแพ็กเกจ 30 ปี เป็น 20 ปี หรือ 15 ปี ซึ่งจะช่วยให้หลุดจากภาระหนี้ได้เร็วขึ้นและจ่ายดอกเบี้ยรวมน้อยลงในระยะยาว แม้ว่าเงินผ่อนต่อเดือนอาจสูงขึ้นก็ตาม

ตัวอย่างเช่น หากคุณกู้บ้าน 3 ล้านบาท ที่อัตราดอกเบี้ย 4% ต่อปี
• ผ่อน 30 ปี: เงินผ่อนเดือนละ 14,300 บาท จ่ายดอกเบี้ยรวม 2.15 ล้านบาท
• ผ่อน 15 ปี: เงินผ่อนเดือนละ 22,200 บาท จ่ายดอกเบี้ยรวม 1 ล้านบาท

แม้เงินผ่อนต่อเดือนจะเพิ่มขึ้น แต่จะทำให้ประหยัดดอกเบี้ยไปได้มากกว่า 1 ล้านบาท

3. เพื่อปรับจากดอกเบี้ยลอยตัวเป็นคงที่ หรือในทางกลับกัน

บางสัญญาเริ่มต้นด้วยสินเชื่อดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) ที่อาจมีอัตราต่ำในตอนแรก แต่เมื่อครบกำหนดเวลาหรือนโยบายดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลง อัตราดอกเบี้ยก็ปรับเพิ่มขึ้นตาม การรีไฟแนนซ์เป็นดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) จะเข้ามามีส่วนในการช่วยลดภาระการผ่อนชำระหนี้ก้อนนี้ทันมี และยังช่วยให้สามารถควบคุมและวางแผนการเงินได้ง่ายขึ้นอีกด้วย

ในทางกลับกัน หากในสัญญาระุว่าเป็นสินเชื่อ ประเภท ดอกเบี้ยคงที่ที่สูง และคาดการณ์ว่าดอกเบี้ยตลาดจะลดลง การรีไฟแนนซ์เป็นดอกเบี้ยลอยตัวอาจช่วยลดค่าใช้จ่ายได้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยก็จะถูกปรับลดลงตามคตลาดนั่นเอง

ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Interest Rate)

ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Interest Rate) อัตราดอกเบี้ยจะไม่เปลี่ยนแปลงตลอดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา (เช่น 1 ปี, 3 ปี หรือ 5 ปีแรก) ทำให้สามารถวางแผนทางการเงินและมียอดผ่อนชำระได้คงที่แน่นอนในช่วงเวลานั้น

ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Interest Rate)

ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Interest Rate) หรือ ดอกเบี้ยแบบปรับเปลี่ยนได้ (Adjustable Interest Rate - ARM) อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้จะมีการเปลี่ยนแปลงไปตามอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงในตลาด (เช่น อิงตามอัตราดอกเบี้ย MLR, MRR, หรือ MOR ของธนาคาร) ส่งผลให้ยอดผ่อนชำระสามารถเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ตามสภาวะเศรษฐกิจ

4. เพื่อเปลี่ยนแปลงสัญญาจากมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้น

เมื่อเราผ่อนบ้านของเราไประยะนึงแล้วพบว่ามูลค่าของบ้านนั้นได้เพิ่มขึ้น (Home Equity เพิ่มขึ้น) เราสามารถยื่นรีไฟแนนซ์เพื่อกู้เงินเพิ่มขึ้นจากมูลค่าใหม่ของบ้านที่เพิ่มขึ้นได้อีกด้วย ซึ่งเงินก้อนใหม่ที่ได้มานั้น สามารถนำมาต่อเติมบ้าน ลงทุน ใช้จ่ายอื่น ๆ หรือแม้แต่นำเงินก้อนนั้นมาปิดหนี้บ้านก็ทำได้

5. เพื่อรวมหนี้หลายรายการ

หากมีหนี้หลายรายการและมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสูง เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถ หรือสินเชื่อส่วนบุคคล การรีไฟแนนซ์บ้านโดยกู้เงินเพิ่ม เพื่อนำมาชำระหนี้เหล่านั้นจะช่วยให้มีหนี้เพียงรายการเดียวในที่อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าและจัดการได้ง่ายขึ้น (กู้บ้านแล้วนำเงินส่วนต่างนั้นมาโบะหนี้อื่นที่ดอกเบี้ยสูง)

อย่างไรก็ตาม วิธีนี้ต้องใช้วินัยทางการเงินที่ดี เพราะหากกลับไปใช้บัตรเครดิตฟุ่มเฟือยอีก อาจทำให้มีหนี้สะสมมากขึ้นกว่าเดิมอีก

ข้อดี - ประโยชน์ของการรีไฟแนนซ์บ้าน

1. ลดภาระเงินผ่อนรายเดือน

ข้อดีที่ชัดเจนที่สุด คือ การลดยอดเงินผ่อนต่อเดือน (ช่วยลดภาระผ่อนในแต่ละเดือน) เมื่อได้รับอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ต่ำกว่าเดิม แม้จะเป็นเพียง 0.5-1% ก็สามารถประหยัดเงินได้หลักพันบาทต่อเดือน ทำให้วางแผนทางการเงินได้หลากหลายากขึ้น ซึ่งเมื่อรวมกันในระยะยาวจะเป็นเงินก้อนโตที่สามารถนำไปออมหรือลงทุนได้

2. ประหยัดดอกเบี้ยในระยะยาว

การได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าไม่เพียงแต่ลดเงินผ่อนรายเดือนเท่านั้น แต่ยังช่วยประหยัดเงินที่ต้องจ่ายเป็นดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสินเชื่อได้อย่างมหาศาล ซึ่งการประหยัดดอกเบี้ยนี้อาจเป็นจำนวนหลักแสนถึงล้านบาทเลยทีเดียว (ดอกเบี้ยนั้นถูกคิดจากเงินต้นที่คงเหลืออยู่ แน่นอนว่าแม้ต่างกันเพียงเล็กน้อยแต่ก็จะถูกคิดจากเงินก้อนใหญ่อยู่ดี)

3. สร้างความมั่นคงทางการเงิน

ฟังแล้วอาจแปลก ๆ ซึ่งในความเป็นจริง เมื่อเราผ่อนบ้านลดลง แปลว่าเรามีเงินใช้จ่ายต่อเดือนมากขึ้น ซึ่งเราสามารถนำไปลงทุนหรือเก็บเป็นเงินทุนสำรองยามฉุกเฉินของเราได้ หรือจะเป็นการทยอยเก็บเงินเพื่อใช้ในอนาคตก็ทำได้เช่นกัน ซึ่งด้วยเหตุผลนี้นี่เองจะทำให้ช่วยสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับครอบครัวได้จากการรีไฟแนนซ์นั่นเอง

4. เพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน

หากเลือกรีไฟแนนซ์แบบที่กู้เงินเพิ่มจากมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้น แน่นอนว่าเราก็จะได้เงินก้อนมาใช้จ่าย อาจนำไปต่อเติมบ้าน ลงทุนในสินทรัพย์ ขยายธุรกิจ หรือเพื่อใช้จ่ายในยามฉุกเฉินก็ทำได้เช่นกัน โดยที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยในระดับที่ต่ำกว่าการกู้ประเภทอื่นอีกด้วย ซึ่งเงินก้อนนี้จะเป็นสภาพคล่องทางการเงินชั้นดีที่ช่วยให้เราจัดการวางแผนทางการเงินได้อย่างดีเยี่ยมอีกด้วย

5. ปรับเงื่อนไขสัญญาให้เหมาะกับสถานการณ์ปัจจุบัน

เมื่อเวลาผ่านไป สถานการณ์ของชีวิตและสถานการณ์ทางการเงินของเราอาจเปลี่ยนไป การรีไฟแนนซ์ช่วยให้เราปรับเงื่อนไขสินเชื่อให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันได้ ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มหรือลดระยะเวลาผ่อน หรือปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย หรืออื่น ๆ ซึ่งช่วยให้ลักษณธของสินเชื่อเหมาะกับสถานการณ์ของเรามากขึ้น จัดการได้ง่ายขึ้น และช่วยให้เราสบายใจในการใช้ชีวิตมากยิ่งขึ้นอีกด้วย

6. ปิดสินเชื่อได้เร็วขึ้น (ปิดหนี้ได้เร็ว)

เมื่ออัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนลดลง ก็จะทำให้ศักยภาพในการผ่อนชำระของเราสูงขึ้น ทำให้แม้เวลาผ่านไปไม่ได้แต่ก็จะทำให้เงินต้นนั้นลงลดไปได้มาก ส่งผลให้ดอกเบี้ยนั้นลดน้อยลงไปตามเงินต้น และแน่นอนว่าจะทำให้ยอดสินเชื่อสุทธินั้นลดน้อยลงไปอีกด้วย ด้วยเหตุนี้เองจึงทำให้เราสามารถปิดสินเชื่อนี้ได้เร็วขึ้นอีกด้วย

ข้อควรระวังการรีไฟแนนซ์บ้าน (ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์บ้าน)

แม้การรีไฟแนนซ์บ้านนั้นจะมีข้อดีมากมายหลายด้าน แต่อย่างไรก็ตามการรีไฟแนนซ์บ้านก็มีข้อควรระวังหรือข้อเสียที่ต้องพิจารณาอย่างละเอียด โดยหัวข้อหลัก ๆ ที่ควรพิจารณาก่อนการตัดสินใจ ได้แก่

1. ค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์

การรีไฟแนนซ์ เป็นหนึ่งในธุรกรรมทางการเงินที่มีค่าธรรมเนียมในการดำเนินธุรกรรมหลายรายการ ซึ่งรวมกันแล้วก็เป็นเงินจำนวนนึงเลยทีเดียว ดังนั้นก่อนตัดสินใจยื่นขอรีไฟแนนซ์ควรทราบถึงรายะเอียดในส่วนนี้ เพื่อนำไปตัดสินใจจากยอดค่าใช้จ่ายโดดยรวมนั่นเอง

• ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อ โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 1-3% ของยอดเงินกู้
• ค่าประเมินราคาบ้าน ธนาคารจำเป็นต้องประเมินมูลค่าบ้านใหม่ โดยอาจมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 3,000-10,000 บาท
• ค่าจดจำนอง การรีไฟแนนซ์จำเป็นต้องจดจำนองกับธนาคารใหม่ โดยอาจมีค่าใช้จ่ายประมาณ 1-1.5% ของยอดจำนอง
• ค่าไถ่ถอนจำนอง อาจมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการปิดบัญชีสินเชื่อกับธนาคารเดิม
• ค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น ค่าตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ค่าทำประกันชีวิต และค่าประกันอัคคีภัย

รวมแล้วค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมทั้งหมดอาจอยู่ที่ 50,000-200,000 บาท ขึ้นอยู่กับยอดเงินกู้และเงื่อนไขสัญญาของแต่ละธนาคาร เราจึงจำเป็นจำต้องคำนวณว่าจะคุ้มค่าหรือไม่ก่อนการตัดสินใจ

2. มีระยะเวลาในการดำเนินการ

กระบวนการรีไฟแนนซ์ใช้เวลาพอสมควร ตั้งแต่การยื่นเอกสาร รอการอนุมัติสินเชื่อ ประเมินราคาบ้าน จนถึงการจดจำนอง อาจใช้เวลารวม 1-2 เดือน ในช่วงระหว่างการดำเนินการนี้ และยังต้องเตรียมเอกสารและประสานงานกับธนาคารต่างๆเพื่อขออนุมัติอีกด้วย

3. การถูกปฏิเสธสินเชื่อ

การรีไฟแนนซ์ก็คือการพิจารณาสินเชื่อใหม่โดยธนาคารใหม่ แน่นอนว่ามีโอกาสที่การขออนุมัติจะถูกปฏิเสธเช่นกัน ไม่ว่าจะด้วยปัจจัยต่าง ๆ เช่น รายได้ลดลง มีหนี้สินอื่นเพิ่มขึ้น หรือมีประวัติการชำระเงินที่ไม่ดี ด้วยเหตุผลเหล่านี้อาจถูกปฏิเสธการขออนุมัติหรือได้รับเงื่อนไขที่แย่กว่าเดิมก็เป็นไปได้

4. ความเสี่ยงจากการใช้จ่ายเงินที่กู้เพิ่ม

หากรีไฟแนนซ์โดยกู้เงินเพิ่มจากมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้น แต่นำเงินนั้นไปใช้จ่ายฟุ่มเฟือยหรือลงทุนที่มีความเสี่ยงสูง ซึ่งอาจเสี่ยงต่อสภาพคล่องทำให้ไม่สามารถผ่อนชำระหนี้ได้ตามกำหนด บางกรณีอาจถึงขึ้นล้มละลายและสูญเสียบ้านได้ การกู้เงินเพิ่มควรทำอย่างรอบคอบและมีแผนการใช้เงินอย่างชัดเจน

5. ค่าปรับจากการผิดสัญญา

บางธนาคารมีเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาว่าหากปิดบัญชีก่อนระยะเวลาที่กำหนด (เช่น ภายใน 3-5 ปีแรก) จะต้องเสียค่าปรับ ดังนั้นก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ ต้องตรวจสอบสัญญาเดิมว่ามีข้อกำหนดนี้หรือไม่ ซึ่งถ้าหากว่ามีระบุเอาไว้อย่างลืมนำไปคำนวณความคุ้มค่าในการยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ด้วย

การรีไฟแนนซ์ วิธีการซื้อบ้านถูกและเครื่องมือสร้างสภาพคล่องทางการเงินจากสินทรัพย์ที่เรียกว่า "บ้าน"

เมื่อผ่อนชำระบ้านมาเป็นระยะเวลานึงอาจ 3-5 ปี มักจะถึงเวลาที่จะมีการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย ไม่ว่าจะเกิดจากการหมดระยะเวลาโปรโมชั่นของสินเชื่อ ดอกเบี้ยตลาดมีการเปลี่ยนแปลงซึ่งทำให้เราต้องรับภาระมากขึ้น หรือเมื่อสถานการณ์ทางการเงินของเราเปลี่ยนไป ฯลฯ ก็ถึงเวลาที่เราต้องพูดคุยเจรจากับธนาคารทั้งเดิมและใหม่ เพื่อหาเงื่อนไขที่เหมาะกับเรามากขึ้น

ซึ่งการรีไฟแนนซ์ เป็นอีกนึงธุรกรรมยอดนิยมในการจัดการสินเชื่อบ้าน โดยเป็นการขออนุมัติสินเชื่อกับธนาคารใหม่และปิดบัญชีสินเชื่อของธนาคารเดิม โดยมีเงื่อนไขสัญญาที่ดีกว่า ไม่ว่าจะด้วย อัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลงจากเดิม ระยะเวลากำหนดครบชำระหนี้ที่เหมาะสม หรือแม้กระทั่งการเลือกประเภทดอกเบี้ย ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Interest Rate) หรือ ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Interest Rate) เพื่อให้เหมาะกับสถานการณ์ทางการเงินของเรามากยิ่งขึ้น

เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย… แต่คือพื้นที่แห่งความสบายใจ ที่เราใช้พักใจ เอนกายได้อย่างไร้ความกังวล

บ้านที่ดีไม่ได้วัดกันที่ตารางเมตร แต่วัดที่ “ความสบายใจ” ที่ทุกคนได้อยู่ร่วมกัน