_11zon.webp)
ค่าใช้จ่ายวันโอนคืออะไร? ทำไมต้องรู้ก่อนซื้อ
ค่าใช้จ่ายวันโอน หมายถึงค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าบริการต่าง ๆ ที่ต้องชำระ ณ กรมที่ดิน ในวันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายสู่ผู้ซื้ออย่างเป็นทางการ โดยปกติค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักอยู่ในช่วงประมาณ 2–7% ของราคาซื้อขาย (และอาจสูงกว่านั้น) ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย
ตัวอย่างเช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายวันโอนอาจอยู่ราว 60,000–150,000 บาท (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข) ดังนั้นการเข้าใจโครงสร้างค่าใช้จ่ายตั้งแต่ต้นจึงเป็น “เกราะป้องกัน” เรื่องเงินอย่างดี (หลายครอบครัวที่เข้าใจเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอน นิยมรวมวงเงินนี้เข้าไปในวงเงินกู้ เพื่อช่วยเรื่องสภาพคล่องของครอบครัว)
ปัจจัยที่กำหนดค่าใช้จ่ายวันโอน
ค่าใช้จ่ายวันโอนจะแตกต่างกันตามตัวแปรหลัก ๆ ต่อไปนี้ (บางข้อเป็นตัวตัดสินว่าเสีย “SBT” หรือ “อากรแสตมป์”):
- ราคาซื้อขายจริง vs ราคาประเมินกรมที่ดิน (มักใช้อันที่สูงกว่าเป็นฐานหลายรายการ)
- ระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองทรัพย์ (เช่น น้อยกว่า 5 ปี มีโอกาสเสีย SBT)
- ประเภทผู้ขาย บุคคลธรรมดา / นิติบุคคล (นิติบุคคลมักมีเงื่อนไขภาษีต่างกัน)
- วัตถุประสงค์การใช้งาน อยู่อาศัย / ลงทุน (ส่งผลต่อการขอยกเว้นบางกรณี)
- รูปแบบการชำระเงิน ซื้อสด / ซื้อด้วยสินเชื่อ (มีหรือไม่มีค่าจดจำนอง)
อย่าคิดจาก “ราคาบ้าน” อย่างเดียว ให้คิดจาก “ราคาที่ถูกใช้เป็นฐาน” และ “เงื่อนไขผู้ขาย” ร่วมด้วย
ขอ “ตารางค่าใช้จ่ายวันโอน” และระบุให้ชัดว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายไหน ไม่ว่าจะเป็น ค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีสำคัญต่าง ๆ
รายการค่าธรรมเนียมและภาษีทุกประเภท
ค่าใช้จ่ายวันโอนแบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก คือ ค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน และ ภาษีที่เกี่ยวข้อง โดยแต่ละรายการมีอัตราและเงื่อนไขชัดเจน และบางรายการ “เก็บแทนกัน” ไม่ได้เก็บพร้อมกัน
• ค่าโอน (Transfer Fee)
• ค่าจดจำนอง (Mortgage Registration Fee)
• SBT 3.3%
• อากรแสตมป์ 0.5%
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย)
การคำนวณ ค่าโอน ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ เบื้องต้น
1) ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)
- อัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)
- ผู้ชำระ โดยกฎหมายมักแบ่งผู้ซื้อ/ผู้ขายคนละ 1% แต่ “ตกลงกันได้”
- บ้านมือ 1 จากโครงการ ผู้พัฒนาโครงการมักจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ จากโปรโมชัน "ค่าใช้จ่ายวันโอน"
2) ค่าธรรมเนียมจดจำนอง (Mortgage Registration Fee)
- อัตรา 1% ของวงเงินสินเชื่อที่จดจำนอง
- ผู้ชำระ ผู้ซื้อ/ผู้กู้
- ใช้เฉพาะ กรณีซื้อด้วยสินเชื่อธนาคาร (ซื้อสดไม่มีรายการนี้)
3) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax: SBT)
- อัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า) (รวมภาษีท้องถิ่น 10%)
- เงื่อนไขหลัก มักเกิดเมื่อผู้ขายถือครองน้อยกว่า 5 ปี (นับตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน)
- ยกเว้นบางกรณี เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก มีชื่อในทะเบียนบ้านตามเงื่อนไข หรือถือครองเกิน 5 ปี
- ผู้ชำระ ผู้ขาย (แต่ในตลาดมือ 2 มัก “เจรจาแบ่ง” ได้)
4) อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
- อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า)
- ใช้เมื่อ กรณี “ไม่ต้องเสีย SBT” (เช่น ถือครองเกิน 5 ปี หรือเข้าเงื่อนไขยกเว้น)
- ผู้ชำระ ผู้ขาย
5) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย)
- ลักษณะ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา โดยกรมที่ดินหักและนำส่งในวันโอน
- การคำนวณ ใช้ราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามปีถือครอง และเข้าสู่ฐานภาษีก้าวหน้า
- หมายเหตุ หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล จะเป็นภาษีนิติบุคคลตามระบบ และมักมีเงื่อนไข SBT ตามประเภทผู้ขาย
ใครจ่ายอะไร? ผู้ซื้อ vs ผู้ขาย vs แบ่งกัน
ในทางกฎหมายมีหลักผู้รับผิดชอบชัดเจน แต่ในทางปฏิบัติ “ตกลงแบ่งจ่ายได้” ยกเว้นบางรายการที่โดยปกติเป็นภาระของฝ่ายหนึ่งอย่างชัดเจน ดังนั้นสิ่งที่สำคัญที่สุดคือ ทำข้อตกลงให้ชัดและเป็นลายลักษณ์อักษร ก่อนถึงวันโอน
| รายการ | อัตรา | ผู้รับผิดชอบตามหลักทั่วไป | สิ่งที่เกิดขึ้นบ่อยในตลาด |
|---|---|---|---|
| ค่าโอน (Transfer Fee) | 2% | มักแบ่งผู้ซื้อ+ผู้ขาย คนละ 1% | เจรจาได้ / บ้านมือ 1 บางกรณีผู้ซื้อจ่ายเต็มตามสัญญาหรือโปรฯ |
| ค่าจดจำนอง | 1% | ผู้ซื้อ (ผู้กู้) | ผู้ซื้อจ่ายเสมอ (กรณีสินเชื่อ) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3.3% | ผู้ขาย | บ้านมือ 2 มักต่อรองให้แบ่งกันได้ โดยเฉพาะกรณีถือครอง < 5 ปี |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ผู้ขาย | มักเป็นภาระผู้ขาย แต่ต่อรองได้ในบางดีล |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย) | ตามฐานภาษี | ผู้ขาย | เป็นภาษีจากการขายที่กรมที่ดินหักและนำส่งในวันโอน |
• ค่าจดจำนอง (กรณีสินเชื่อ)
• ค่าโอนฝั่งผู้ซื้อ (ตามที่ตกลง)
ภาษีจากการขาย เช่น ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และ SBT/อากรแสตมป์ตามเงื่อนไข
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ควรรู้ และข้อกำหนดอื่น ๆ ที่ควรทราบ
เรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนไม่ได้เป็นเรื่องที่ซับซ้อนจนเกินไป หากแยกค่าใช้จ่ายตามหมวดหมู่ (จัดระเบียบให้ง่ายต่อการจัดการ) อีกทั้งการเจรจาเงื่อนไขต่าง ๆ กับทางผู้ขายให้ชัดเจน เป็นอีกจุดที่ทำให้ตัวเลขต่างกันมาก โดยเฉพาะ SBT 3.3% และเงื่อนไขการแบ่งจ่ายในสัญญา
หมายเหตุ อัตราและมาตรการจากภาครัฐอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน/ผู้เชี่ยวชาญก่อนทำธุรกรรม
ไม่อยากปวดหัวกับค่าใช้จ่ายวันโอน หรือต้องการโปรโมชันสุดพิเศษ ดูรายละเอียดเพิ่มเติม ได้ที่ PEACE & LIVING โครงการบ้านที่ส่งมอบ "ความสบายใจ" ตั้งแต่วันแรก
คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน
1) วันโอนที่กรมที่ดินชำระเงินได้แบบไหนบ้าง (เงินสด/โอน/แคชเชียร์เช็ค)?
ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน สามารถเลือกชำระค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรได้หลายรูปแบบตามความสะดวก โดยวิธีที่เป็นที่นิยมและครอบคลุมที่สุดคือการชำระด้วย เงินสด หรือ แคชเชียร์เช็ค (สั่งจ่ายในนาม "กรมที่ดิน" หรือชื่อสำนักงานที่ดินที่ไปจดทะเบียน) นอกจากนี้ กรมที่ดินยังได้เพิ่มความสะดวกผ่านระบบ e-Payment ให้สามารถสแกนจ่ายด้วย QR Code ผ่านแอปพลิเคชัน Mobile Banking ของทุกธนาคารได้โดยไม่มีค่าธรรมเนียม รวมถึงการใช้ บัตรเดบิต หรือ บัตรเครดิต (อาจมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร) อย่างไรก็ตาม หากเป็นยอดเงินค่าซื้อขายที่จ่ายให้แก่ผู้ขายโดยตรง มักนิยมใช้แคชเชียร์เช็คเพื่อความปลอดภัยและใช้เป็นหลักฐานในการทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าหน้าที่
2) ค่าใช้จ่ายวันโอนของคอนโดต่างจากบ้านแนวราบหรือไม่?
โดยปกติแล้ว ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดและบ้านแนวราบไม่ต่างกัน ในแง่ของประเภทและอัตราค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน ทั้งสองประเภทคิดค่าใช้จ่ายบนพื้นฐานเดียวกันคือ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามเกณฑ์กรมสรรพากร, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างอาจเกิดขึ้นได้จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐในแต่ละปี เช่น ในปี 2568 รัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% สำหรับทั้งบ้านและคอนโดที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท นอกจากนี้ คอนโดอาจมีค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มที่จ่ายให้โครงการโดยตรง (ไม่ใช่กรมที่ดิน) เช่น ค่าจดทะเบียนนิติบุคคล หรือ เงินกองทุนส่วนกลาง ซึ่งบ้านแนวราบมักไม่มีหรือมีการเรียกเก็บในรูปแบบที่ต่างออกไป
3) ซื้อร่วมหลายคน (กู้ร่วม/ถือกรรมสิทธิ์ร่วม) มีผลกับค่าใช้จ่ายวันโอนไหม?
การซื้อร่วมหรือถือกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่มีผลต่อค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ที่จัดเก็บในอัตราคงที่ (เช่น 2% หรือ 1% ตามมาตรการรัฐ) แต่จะมีผลกระทบสำคัญต่อ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในฐานะ "ผู้ขาย" เมื่อมีการขายต่อในอนาคต เนื่องจากกรมสรรพากรจะพิจารณาว่ากลุ่มผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมมีสถานะเป็น ห้างหุ้นส่วนสามัญที่ไม่ใช่นิติบุคคล ซึ่งส่งผลให้การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนครั้งถัดไปอาจสูงกว่าการถือครองคนเดียว เพราะไม่สามารถแยกหักลดหย่อนภาษีส่วนบุคคลของแต่ละคนได้ นอกจากนี้ ในส่วนของ ค่าจดจำนอง หากเป็นการกู้ร่วม ยอดจะคำนวณจากวงเงินกู้รวมทั้งหมดที่ระบุในสัญญา ไม่ได้แยกตามสัดส่วนการถือครอง ทั้งนี้ หากในอนาคตต้องการถอนชื่อผู้กู้ร่วมคนใดคนหนึ่งออก จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนเฉพาะส่วนและค่าภาษีที่เกี่ยวข้องเสมือนเป็นการซื้อขายใหม่ในสัดส่วนนั้นๆ ด้วย
4) ถ้าต้องโอนสิทธิ/เปลี่ยนชื่อผู้รับโอนก่อนวันโอน จะมีค่าใช้จ่ายอะไรเพิ่มไหม?
การเปลี่ยนชื่อผู้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือการ "ขายดาวน์" ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์จริงที่กรมที่ดิน มักจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลักๆ คือ ค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนชื่อในสัญญา ซึ่งเรียกเก็บโดยเจ้าของโครงการ (Developer) โดยอัตรานี้จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเดิม บางโครงการอาจไม่มีค่าใช้จ่ายหากเป็นการเปลี่ยนชื่อภายในครอบครัว แต่หากเป็นการขายต่อบุคคลภายนอก มักมีค่าธรรมเนียมตั้งแต่หลักพันไปจนถึงหลักหมื่นบาท นอกจากนี้อาจมี ค่าอากรแสตมป์ ในการทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาหรือสัญญาฉบับใหม่ และหากมีการซื้อขายสิทธิกันจริงในราคาที่สูงกว่าเงินดาวน์ที่จ่ายไป ผู้ขายเดิมอาจต้องนำกำไรจากการขายสิทธินั้นไปรวมคำนวณเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนสิ้นปีด้วย อย่างไรก็ตาม การดำเนินการในขั้นตอนนี้ยังไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน จึงยังไม่มีค่าธรรมเนียมการโอน 2% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเกิดขึ้นจนกว่าจะถึงวันโอนจริง
5) ถ้าเคยมีการจดจำนองเดิม ผู้ขายต้องทำอะไรในวันโอน?
หากทรัพย์สินมีการติดจำนองกับธนาคารอยู่ ผู้ขายต้องดำเนินการ "ไถ่ถอนจำนอง" (Redemption) เพื่อให้โฉนดปลอดภาระก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อได้ โดยผู้ขายต้องแจ้งธนาคารเจ้าหนี้ล่วงหน้าประมาณ 2-3 สัปดาห์ เพื่อขอสรุปยอดหนี้คงเหลือและนัดหมายเจ้าหน้าที่ธนาคารให้นำโฉนดตัวจริงมาที่สำนักงานที่ดินในวันโอน ในวันนั้น ผู้ขายต้องเตรียมเงินมาชำระหนี้เพื่อปิดบัญชี (มักใช้เงินจากค่าซื้อขายที่ผู้ซื้อจ่ายมา) พร้อมชำระ ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอน ต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน (ประมาณ 50-100 บาท ต่อแปลง/ยูนิต) เมื่อธนาคารทำการสลักหลังโฉนดว่าไถ่ถอนเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจึงจะสามารถทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อต่อได้ในคราวเดียวกัน
