การรีไฟแนนซ์ และ การรีเทนชัน ต่างกันอย่างไร เลือกแบบไหนถึงเหมาะกับเรา

การรีไฟแนนซ์บ้าน หรือ Home Refinancing คือ การกู้เงินกับสถาบันการเงินแห่งใหม่เพื่อนำเงินกู้นั้นมาชำระหนี้เงินกู้บ้านเดิมที่มีอยู่ให้หมดไป จากนั้นก็เริ่มผ่อนบ้านกับสถาบันการเงินแห่งใหม่แทน โดยทั่วไปแล้ว การรีไฟแนนซ์มักทำเพื่อเปลี่ยนไปใช้แพ็กเกจสินเชื่อที่มีเงื่อนไขที่ดีกว่าเดิม

อ่านข้อมูลเพิ่มเติม ได้ที่ รีไฟแนนซ์ (Refinance) คืออะไร?

การรีเทนชั่น (Retention) คือกระบวนการเจรจาต่อรองกับธนาคารเดิมที่กู้อยู่ เพื่อขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง โดยไม่ต้องย้ายไปธนาคารอื่น เป็นเหมือนการ "รักษาลูกค้า" ของธนาคาร ที่ธนาคารยินดีจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้เพื่อไม่ให้ลูกค้าโอนหนี้ไปที่อื่น

พูดง่าย ๆ ก็คือการบอกกับธนาคารตรง ๆ นั่นแหล่ะว่า “ดอกเบี้ยบ้านมันสูงไป ถ้าไม่ลดให้ จะย้ายไปผ่อนกับธนาคารอื่นแล้วนะ”

อ่านข้อมูลเพิ่มเติม ได้ที่ รีเทนชั่น (Retention) คืออะไร?

การรีเทนชั่น (Retention) คือกระบวนการเจรจาต่อรองกับธนาคารเดิมที่กู้อยู่ เพื่อขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง โดยไม่ต้องย้ายไปธนาคารอื่น เป็นเหมือนการ "รักษาลูกค้า" ของธนาคาร ที่ธนาคารยินดีจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้เพื่อไม่ให้ลูกค้าโอนหนี้ไปที่อื่น

ด้านต้นทุนและค่าใช้จ่าย

การเปรียบเทียบต้นทุนเป็นปัจจัยแรกที่ควรพิจารณา การรีไฟแนนซ์มีต้นทุนรวมสูงกว่า โดยค่าใช้จ่ายอาจสูงถึง 100,000-300,000 บาท ขึ้นอยู่กับวงเงินกู้และมูลค่าทรัพย์สิน ค่าปรับปิดบัญชี ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งควรพิจารณาแต่ละกรณีแยกกันไป

การรีเทนชันมักมีต้นทุนต่ำกว่ามาก อยู่ที่ 10,000-50,000 บาท หรือบางกรณีไม่มีค่าใช้จ่ายเลยหากธนาคารต้องการรักษาลูกค้าอย่างจริงจัง ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่เป็นค่าธรรมเนียมการปรับเปลี่ยนสัญญาและค่าดำเนินการเอกสารเท่านั้น

ด้านระยะเวลาและความซับซ้อนของกระบวนการ

กระบวนการรีไฟแนนซ์ใช้เวลาโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1-3 เดือน เริ่มจากการยื่นเอกสาร การประเมินราคา การอนุมัติสินเชื่อ การจดจำนอง และการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องติดต่อประสานงานกับหลายหน่วยงานและรอขั้นตอนต่างๆ ที่มีความซับซ้อน กว่าจะได้รับผลการพิจารณาจากธนาคาร

การรีเทนชันมักจะมีระยะเวลาดำเนินการเร็วกว่า โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 1-4 สัปดาห์ กระบวนการส่วนใหญ่เป็นการเจรจาและปรับเปลี่ยนเงื่อนไขภายในธนาคาร ไม่ต้องผ่านขั้นตอนจดจำนองใหม่หรือโอนกรรมสิทธิ์ รวมไปถึงการเตรียมและยื่นเอกสารก็น้อยลงอีกด้วย

ด้านอัตราดอกเบี้ยและข้อเสนอพิเศษ

อัตราดอกเบี้ยที่มักจะได้รับการพิจารณาจากการรีไฟแนนซ์มักต่ำกว่าการรีเทนชัน เนื่องจากเป็นการแข่งขันระหว่างธนาคารเพื่อแย่งลูกค้าใหม่ ธนาคารใหม่อาจเสนออัตราพิเศษต่ำกว่าตลาด 0.5-1.5 เปอร์เซ็นต์ รวมถึงโปรโมชันต่างๆ เช่น คืนเงินแคชแบ็ค ค่าธรรมเนียมฟรี หรือของสมนาคุณ

การรีเทนชันมักได้อัตราดอกเบี้ยที่อาจไม่ต่ำเท่าการรีไฟแนนซ์ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อนำต้นทุนรวมมาคำนวณ การรีเทนชันอาจให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าในระยะสั้นถึงกลาง (ในบางกรณี) ซึ่งธนาคารอาจเสนอส่วนลดพิเศษเพิ่มเติมสำหรับลูกค้าที่ดีอีกด้วย

ด้านเครดิตและประวัติการเงิน

การรีไฟแนนซ์อาจส่งผลกระทบเล็กน้อยต่อคะแนนเครดิตในระยะสั้น เนื่องจากมีการตรวจสอบเครดิตใหม่และเปิดบัญชีสินเชื่อใหม่ อย่างไรก็ตาม หากผู้กู้ชำระหนี้ตรงเวลาอย่างต่อเนื่อง คะแนนเครดิตจะกลับมาปกติและดีขึ้นในระยะยาว

การรีเทนชันมีผลกระทบต่อเครดิตน้อยมากหรือไม่มีเลย เพราะเป็นเพียงการปรับเงื่อนไขสัญญาเดิม ไม่มีการเปิดบัญชีใหม่หรือตรวจสอบเครดิตอย่างเข้มงวด ประวัติการชำระหนี้ดียังคงสะสมต่อเนื่อง

ควรเตรียมตัวอย่างไรก่อนทำธุรกรรม

การเตรียมข้อมูลก่อนเจรจา

การเตรียมตัวอย่างดี เป็นหนึ่งในกุญแจสำคัญของการเจรจาที่ประสบความสำเร็จ ดังนั้นควรศึกษาอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันในตลาดจากธนาคารต่างๆ อย่างน้อย 3-5 แห่งเพื่อให้รู้แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยและมีตัวเลขในใจก่อนการเจรจา หรือใช้ในการเลือกข้อเสนอต่าง ๆ ที่ได้รับ

กอีกทั้งการตรวจสอบประวัติการชำระหนี้ย้อนหลังของตนเองให้ครบถ้วน หากมีประวัติดีต่อเนื่องเป็นจุดแข็งที่สามารถใช้เจรจาได้ คำนวณมูลค่าทรัพย์สินปัจจุบันและอัตราส่วน Loan-to-Value ใหม่ หากมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นจะช่วยให้ได้รับเงื่อนไขที่ดีมากยิ่งขึ้นอีกด้วย

การเลือกเวลาที่เหมาะสมในการเจรจา

การเลือกเวลาที่เหมาะสมในการเจรจา จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับข้อเสนอที่ดี โดยช่วงที่ธนาคารออกแคมเปญใหม่ หรือในช่วงที่ธนาคารกำลังแข่งขันกันอย่างเข้มข้น ซึ่งเกิดจากความต้องการเพิ่มฐานลูกค้า โดยทั่วไปมักเป็นช่วงปลายปีหรือต้นปี ซึ่งถือเป็นช่วงเวลาที่ดีในการเจรจา

เมื่อไหร่ควรเลือกการรีไฟแนนซ์

การรีไฟแนนซ์เหมาะสมที่สุด เมื่ออัตราดอกเบี้ยในตลาดต่ำกว่าอัตราปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญ กฎเกณฑ์ทั่วไป คือ หากต่ำกว่า 1.5-2 เปอร์เซ็นต์ และมีระยะเวลาผ่อนชำระเหลืออีกนาน การรีไฟแนนซ์จะคุ้มค่ากับต้นทุนการทำธุรกรรมที่เกิดขึ้น

เมื่อต้องการรวมหนี้หลายรายการเข้าด้วยกันเพื่อลดภาระการบริหารจัดการ การรีไฟแนนซ์ก็เปรียบเหมือนการเปลี่ยนจากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นอัตราคงที่เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการขึ้นดอกเบี้ยในอนาคตก็เป็นเหตุผลที่ดี

เมื่อไหร่ควรเลือกการรีเทนชัน

การรีเทนชันเป็นตัวเลือกที่ดี เมื่อต้องการประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม หากความแตกต่างของอัตราดอกเบี้ยระหว่างข้อเสนอใหม่กับอัตราปัจจุบันไม่มากนัก การรีเทนชันอาจให้ผลตอบแทนสุทธิที่ดีกว่าเมื่อหักกับค่าธรรมเนียมแล้ว ยิ่งผู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ดีต่อเนื่องและมีความสัมพันธ์กับธนาคารมายาวนานมีโอกาสสูงที่จะได้รับข้อเสนอที่ดีจากการรีเทนชัน

เมื่ออยู่ในช่วงต้นของสัญญาที่มีค่าปรับเมื่อปิดบัญชี การรีเทนชันจะช่วยหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายในส่วนนี้

การรีไฟแนนซ์และการรีเทนชัน คือ ทางเลือกสำคัญสำหรับการลดภาระดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายจากการผ่อนบ้าน โดยการรีไฟแนนซ์เหมาะมักจะเหมาะกับผู้ที่ต้องการอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาดอย่างมีนัยสำคัญ และพร้อมรับกับค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียม ในการทำธุรกรรม ในขณะที่การรีเทนชันเหมาะกับผู้ที่ต้องการปรับลดอัตราดอกเบี้ยโดยไม่ต้องย้ายธนาคาร ไม่ต้องการจัดเตรียมเอกสารจำนวนมาก ลดขั้นตอนในการดำเนินการ และลดค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะในกรณีที่มีประวัติการชำระดีและต้องการความรวดเร็วในการได้รับผลการพิจารณา

ซึ่งไม่ว่าจะเป็นการรีไฟแนนซ์และการรีเทนชันก็ล้วนแล้วแต่มีข้อดี-ข้อเสียด้วยกันทั้งนั้น แต่การเลือกข้อเสนอโดยมองจากประโยชน์โดยรวม / สุทธิ ที่เหมาะสมกับตัวเอง คือทางเลือกที่ดีที่สุด ไม่การเลือกโดยมองเฉพาะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด

เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย… แต่คือพื้นที่แห่งความสบายใจ ที่เราใช้พักใจ เอนกายได้อย่างไร้ความกังวล

บ้านที่ดีไม่ได้วัดกันที่ตารางเมตร แต่วัดที่ “ความสบายใจ” ที่ทุกคนได้อยู่ร่วมกัน